Gérer la croissance d’un groupe immobilier indépendant dans un contexte incertain

Frédéric Lassale, dirigeant et associé chez VISCONTI Partners reçoit aujourd’hui Stéphane Oria, Président Fondateur du groupe Oria, groupe familial indépendant dans le secteur de l’immobilier, intégrant promotion et exploitation de résidences gérées.

Stéphane a aujourd’hui 43 ans, le groupe bientôt treize, et sa réussite est aujourd’hui nationale ! Mais avant d’en arriver là il a été sportif de haut niveau, rugbyman plus exactement.

 

Quelques mots sur Stéphane Oria

 

Stéphane est autodidacte, il a appris les ficelles du métier de l’immobilier sur le terrain. Tout d’abord dans le secteur de la maison individuelle, qui fait appel à plusieurs compétences : la vente, l’achat, la gestion et la construction. Il a rapidement compris que pour maîtriser l’ensemble de la chaîne,l’essentiel était la matière première, donc le foncier ;ce qui l’a naturellement orienté vers le métier de la promotion immobilière. Aujourd’hui, Stéphane est à la tête d’un groupe d’environ 250 collaborateurs, présents sur l’ensemble du territoire national au travers du promoteur UNITI Habitat, et entités d’exploitation Aquarelia (séniors) et d’Hup (étudiants)

 

Ce statut d’autodidacte a-t-il été un frein ou une opportunité ?

 

Stéphane estime qu’être autodidacte fut clairement une opportunité. Car ce statut lui a procuré une immense envie d’apprendre et une grande motivation pour avancer et oser entreprendre. Au-delà d’une forte ambition, certaines valeurs ont toujours guidé Stéphane, et parmi elles : la famille. Car il est chef d’entreprise mais aussi père de famille. Cette volonté de construire est donc aussi liée à une volonté de laisser une empreinte et de transmettre. 

Le Groupe Oria est donc avant tout une « histoire » de famille dans laquelle chaque membre partage ce goût du travail et de l’entrepreneuriat. 

 

Cependant, bien que Stéphane porte une vision et apporte la connaissance générale du secteur, il ne détient pas toutes les expertises, et un de ses enjeux personnels est donc de savoir s’entourer des meilleurs et de constituer une équipe solide. C’est en cela que la carrière professionnelle de Stéphane ressemble à sa carrière sportive : il attache beaucoup d’importance à l’esprit d’équipe.

 

Quelles sont les valeurs qui ont permis à Stéphane d’atteindre ces premiers sommets en une dizaine années ?

 

Son parcours personnel, familial et professionnel a été porté par des valeurs simples : 

– L’audace : oser entreprendre ;

– Le travail : socle indispensable pour évoluer, faire progresser le groupe et tenir les objectifs ;

– La loyauté : rester fidèle à ses engagements et ses valeurs.

 

Quel est le regard de Stéphane sur le contexte actuel de crise immobilière et cette situation qui impacte, de plein fouet, l’ensemble des ménages, mais aussi un grand nombre d’acteurs de l’immobilier et de la construction ?

 

Comme souvent, cette situation est la conjonction de plusieurs facteurs : 

• Un contexte inflationniste qui, depuis 2022, engendre une montée extrêmement rapide des taux d’intérêt, ce qui impacte fortement l’accès au crédit pour une grande partie de la population ;
• Une augmentation du coût des  matériaux, essentiellement liée à une augmentation des coûts de l’énergie ;
• L’abandon de certains dispositifs de défiscalisation ou d’aide à l’investissement. 

 

Tout cela malgré un besoin de production et d’accès au logement toujours plus important. On crée alors une pénurie avec une demande de logements bien plus importante que l’offre. Quelques chiffres en exemple : aujourd’hui sur les listes d’attente de demande de logements sociaux sont inscrites 2,4 millions de personnes. Pour régler  ce problème il faudrait donc construire a minima 600 000 logements sociaux. À cela s’ajoute la pénurie de logements étudiants. Et en parallèle est constatée une baisse des volumes de plus de 30 % sur le premier semestre de la promotion résidentielle. Les choses ne vont pas dans le bon sens…

 

Dans ce contexte, le groupe Oria, acteur de premier plan du logement abordable et du parcours résidentiel pour tous – poursuit sa croissance alors que de nombreux promoteurs sont dans l’obligation de se réorganiser en profondeur. Quel est le secret ? Quels sont leurs fondamentaux ?

 

Leurs fondamentaux peuvent se résumer en quatre points : 

– Un positionnement historique – depuis 2012 – sur le logement conventionné ;

– Un modèle économique résilient orienté vers la vente en bloc à des acteurs institutionnels de premier plan ;

– L’intégration du parcours résidentiel pour tous ;

– La diversification sur des segments dans lesquels les besoins sont de plus en plus importants : la résidence service seniors et la résidence étudiants.

 

Stéphane le rappelle souvent : le groupe est un promoteur né de la crise de 2008. Quel a été l’accélérateur à cette époque ? Et que vont-ils capitaliser sur la crise actuelle ?

 

Stéphane a créé le groupe et initié la première opération en 2012, juste après la crise des « subprimes » en 2008. Des crises naissent toujours des opportunités. À cette époque Stéphane a donc commencé à faire ce que les autres ne voulaient pas faire,  : construire des logements sociaux. Pour cela, le groupe a bénéficié de la loi de 2009 qui a autoriser les bailleurs sociaux à acheter 100 % des programmes à des promoteurs immobiliers. 

 

Au travers de la crise actuelle, le groupe Oria a la possibilité d’asseoir son positionnement. Car, en ces temps difficiles, ils possèdent le modèle le plus résistant. En effet les grands acteurs institutionnels (comme Action Logement et CDC Habitat) viennent de lancer des appels à manifestation d’intérêt pour l’acquisition de plus de 50 000 logements conventionnés. Il y aura également, Stéphane en est persuadé, de nombreuses opportunités de rachat de dossiers et de croissance externe. Le secteur va assurément se consolider. 

 

Quelle est la vision de Stéphane à moyen terme et comment le groupe peut-il répondre aux transformations sociétales et environnementales dans un contexte financier défavorable aujourd’hui ?

 

C’est le rôle de l’entrepreneur d’anticiper au quotidien ces enjeux sociétaux et environnementaux. Les équipes d’UNITI le font avec la construction de logements conventionnés et la mise en place d’un modèle de parcours résidentiel accessible au plus grand nombre. Le groupe le fait aussi par sa diversification, grâce à laquelle ils répondent aux problèmes de vieillissement de la population (en construisant des résidences adaptées aux usages des séniors et à leur niveau de ressources). Également, vis-à-vis des étudiants pour qui le besoin est croissant chaque année. Quelle que soit la configuration locale, le groupe Oria est à l’écoute des besoins du territoire pour y implanter des projets adaptés. 

 

Concernant le rôle environnemental, les acteurs institutionnels poussent à la construction de bâtiments de plus en plus performants et le groupe anticipe les évolutions réglementaires et technologiques. Pour compléter leur démarche ESG, ils ont pour projet de devenir « entreprise à mission » avant la fin de l’année 2024.

 

Dans le contexte financier actuel, comment font-ils pour financer leur croissance et leurs opérations ? 

 

Le groupe évolue dans un secteur d’activité très capitalistique. Les besoins en financement peuvent en effet concerner des augmentations de capital (haut de bilan), le financement du BFR ou celui des programmes immobiliers proprement dits. Donc une grande diversité d’opérations, sur lesquelles le groupe est suivi et à la confiance :

• De ses partenaires actionnaires historiques comme PGIM, un des fonds d’investissement immobilier de référence au niveau international
• Plus récemment d’investisseurs institutionnels comme la caisse de retraite Capssa, avec qui des relations de long terme sont mises en perspective
• D’un pool bancaire très diversifié intégrant tous les acteurs de référence 
• Et enfin, la confiance du marché au travers de la cotation en bourse sur Euronext Growth

 

Les 4 conseils du partner coach Frédéric Lassale

Quatres points essentiels à la réussite du groupe Oria :

– Un business model résilient

– Un couple produit / marché parfaitement aligné

– Une équipe solide

– La confiance des investisseurs